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賃貸住宅を建てても、20年後、30年後の入居者ニーズや市場の変化まで予測することは難しく、その変化に合わせて建て替えることは経営上も大きなリスクを伴います。そこで今回は、建て替えではなく、周囲の住環境やニーズの変化に合わせた大幅なリノベーション(改修)を可能とする木造賃貸住宅をご紹介します。
木造賃貸住宅のメリット 住友林業㈱ 横浜支社 原 元 氏 ①土地活用を投資で考えられているオーナーにとっては投資利回りが気になるところですが、建築事業投資額が低いほど利回りが良い事業となります。その点、木造賃貸住宅の方がRC造賃貸住宅より初期投資額が低くなることから、利回りの良い事業が期待できます。 ②既存の賃貸住宅の周辺住環境が変化し、多様化するニーズから入居者減少による需給バランスが崩れた場合は、家賃を大幅に下げて対応するか、またはリフォーム、増改築、リノベーションにより、間取りや内外観のデザインを変更することで付加価値を高めることも選択肢の一つとなります。 構造体で比較すると木造が一番、増改築、リノベーションがしやすいという利点があります。 ③保有している土地が変形地、狭小地で売りたくても売れず、有効活用できずにいる場合、保有するだけで固定資産税等の負担が生じることになります。 住友林業の木造自由設計では、設計士が個別プランニングを行うことで敷地20坪からの設計が可能であり、アパート建設により有効活用することで、固定資産税等が更地と比較して低額になり、また相続税評価において貸家建付地となり有利になる場合があります。 住友林業では、“改築をしながら長く使えるアパート”をコンセプトにした木造のリノベーション対応型賃貸住宅があります。 主に次のような特徴があります ●構造部分(スケルトン)と内装設備(インフィル)を分けて設計(スケルトン・インフィル設計)することで、将来の間取り変更がしやすく、新築時の1/4の費用で改修が可能。 ●オーダーメイドであり、オンリーワンデザイン。また、空室発生のリスクに対しては、30年一括借り上げシステムによる経営サポート体制も行っています。 財産管理法人を利用した相続対策 相続対策は、時間をかけて生前にしっかりと行えば大きく税負担を軽減させることは可能です。個人オーナーが所有する賃貸物件を財産管理法人へ移転させて、毎年の所得税と将来の相続税の負担軽減を図るなど、賃貸不動産の所有形態を変えることが対策の第一歩となります。 財産管理法人へ収益物件の移転 不動産を多数所有する個人オーナーにとって、毎年の所得税は高額になりますが、財産管理法人を通じて所得を分散させることで所得税の軽減が図れます。 また、オーナー個人に蓄えられる金融資産の増加を防ぐことができ、将来の相続税負担を減少させることができます。 さらに、財産管理法人から、その所得を「給与」として家族に支給することができ、家族の将来の相続税納税資金準備にもなります。 財産管理法人への一括賃貸 (サブリース)契約 個人オーナーが所有物件を管理法人に一括して貸し付け、管理法人が入居者と賃貸借契約を行ないますが、個人オーナーにとっては、空室リスクがなく安定した家賃収入が確保できます。 サブリース契約している不動産の相続税評価額については、建物は「貸家」として、土地は「貸家建付地」として評価されることで低くなります。また、借主が管理法人となるので、賃貸割合は常に100%になるというメリットがあります。 財産管理法人の資産運用(第2回) 税理士法人LRパートナーズ 小川 湧三 日本の財政問題として、2010年度予算において税収は37兆円しか見込めないところ歳出は92兆円と、不足額を大幅な国債発行にて補うという状況であり、IMFの指摘にもあるとおりG20諸国の中でも日本の財政赤字が突出して悪く、国際的にも財政破綻の懸念が生じています。 このような事態に今後どのように対処するか先例を見ると、外貨資産への逃避が、重要な選択肢となっています。外貨資産への投資にあたっては、ドル、ユーロ、中国元等外貨による分散投資、また時間分散を図るために毎月積立型がよりリスクが低くなります。 目標を定めて財産形成をしていくためには、毎月安定した収入があり、また、個人の事情に左右されない財産管理法人が最適です。財政危機が表面化する2015年~2020年の、10年後を目標として、外貨保有割合を金融資産残高の10%~30%とする積立を始めましょう。 資産運用を成功させる5つの法則(上地明徳「ダマされたくない人の資産運用術」から) ①人は相場を当て続けることはできないので、複数の国と市場に幅広く分散する ②市場全体を購入できる投資信託を活用する ③最低5年の運用を心がけ、短期資金は投入しない ④時間の分散投資(毎月定額を継続して買い続ける)で勝率を高めることができる ⑤資産運用は技術力より精神力が大切であり、価格変動に一喜一憂しない胆力を練る 記 財産管理業務部
by lrmogawa
| 2010-08-26 16:44
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